ขออนุญาตรื้อถอนอาคาร เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มงาน

อาคารต้องขออนุญาตรื้อถอนเมื่อสูงเกิน 15 เมตรและอยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของตัวเอง หรืออยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร ตามมาตรา 22 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เจ้าของยื่นแบบ ข.1 ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ แทนได้

บทความนี้รวมเงื่อนไขที่ทำให้อาคารต้องขออนุญาต เอกสารที่ต้องเตรียม ความต่างระหว่างการขออนุญาตกับการแจ้ง และงานที่ทำล่วงหน้าได้ระหว่างรอผล

อาคารที่ต้องขออนุญาตมี 3 กลุ่ม

มาตรา 22 กำหนดอาคาร 3 กลุ่มที่ต้องได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งก่อนรื้อ สองกลุ่มแรกวัดจากความสูงและระยะห่าง กลุ่มที่สามคืออาคารอื่นที่กฎกระทรวงกำหนดเพิ่ม

กลุ่ม	เงื่อนไข	ตัวอย่างอาคาร
1	สูงเกิน 15 เมตร และห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร	อาคารสำนักงาน 5 ชั้นขึ้นไปริมถนน
2	ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร	ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านที่ชิดรั้วเพื่อนบ้าน
3	อาคารอื่นตามที่กฎกระทรวงกำหนด	ตรวจกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นราย ๆ

อาคารในเมืองส่วนใหญ่เข้ากลุ่ม 1 หรือ 2 เพราะที่ดินแคบและอาคารชิดกัน งานรื้อถอนของ รฟม. ที่ประชาสงเคราะห์ 16 และอาคารของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ถนนข้าวสาร อยู่ในพื้นที่ที่มีอาคารข้างเคียงและถนนสาธารณะติดกัน

ยื่นคำขอที่สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต.

เจ้าพนักงานท้องถิ่นคือหน่วยงานที่รับคำขอ ในกรุงเทพมหานครยื่นที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขตที่อาคารตั้งอยู่ ในต่างจังหวัดยื่นที่เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลในพื้นที่ที่ไม่มีเทศบาล งานในนิคมอุตสาหกรรมอาจต้องยื่นผ่านสำนักงานนิคมฯ ก่อน ให้ตรวจกับนิคมฯ ตั้งแต่ช่วงทำ BOQ

เอกสารประกอบคำขออนุญาตรื้อถอน

ชุดเอกสารพื้นฐานที่สำนักงานเขตและเทศบาลส่วนใหญ่ขอมี 7 รายการ บางพื้นที่ขอเอกสารเพิ่ม เช่น แผนป้องกันฝุ่นหรือแผนจราจรสำหรับงานที่ติดถนนใหญ่

1. แบบ ข.1 คำขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร
2. สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน
3. หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดิน กรณีผู้ขอไม่ใช่เจ้าของที่ดิน
4. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอ หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลกรณีเป็นบริษัท
5. แผนผังบริเวณแสดงตำแหน่งอาคารที่จะรื้อและระยะห่างจากอาคารข้างเคียง
6. แบบและรายการประกอบแบบการรื้อถอน แสดงขั้นตอนและวิธีรื้อ
7. หนังสือรับรองของวิศวกรผู้ออกแบบและผู้ควบคุมการรื้อถอน พร้อมสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม

รายการที่ 5 และ 6 ต้องใช้ข้อมูลจากการสำรวจหน้างาน ผู้รับเหมาที่สำรวจแล้วทำ BOQ ไว้จะมีข้อมูลระยะห่างและวิธีรื้ออยู่แล้ว ทำให้เตรียมแบบรื้อถอนได้เร็วขึ้น

ขออนุญาตกับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต่างกันที่ผู้รับรอง

การขออนุญาตแบบปกติใช้แบบ ข.1 แล้วรอเจ้าพนักงานท้องถิ่นพิจารณา ตามมาตรา 25 เจ้าพนักงานต้องออกใบอนุญาตหรือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตภายใน 45 วันนับจากวันรับคำขอ และขยายเวลาได้ถ้ามีเหตุจำเป็น

การแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ให้เจ้าของแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นแทนการรอใบอนุญาต โดยมีวิศวกรผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงานที่มีใบอนุญาตรับรองแบบ วิธีนี้เริ่มงานได้เร็วกว่า แต่ความรับผิดชอบด้านความถูกต้องของแบบอยู่ที่ผู้แจ้งและวิศวกรผู้รับรอง

	ขออนุญาต (แบบ ข.1)	แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
เริ่มงานได้เมื่อ	ได้รับใบอนุญาต	ยื่นแจ้งและได้รับใบรับแจ้ง
ระยะเวลาพิจารณา	ภายใน 45 วัน ขยายได้	ไม่ต้องรอผลพิจารณา
ผู้รับรองแบบ	เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจ	วิศวกรผู้มีใบอนุญาตรับรอง

งานที่ทำได้ระหว่างรอใบอนุญาต

ช่วง 45 วันที่รอผลใช้เตรียมงานได้ 4 ส่วน ได้แก่ ขอตัดมิเตอร์ไฟฟ้าและประปา ขนย้ายทรัพย์สินและเครื่องจักรที่เจ้าของจะเก็บไว้ ติดตั้งรั้วชั่วคราวรอบไซต์ และแจ้งอาคารข้างเคียงเรื่องกำหนดการทำงาน งานรื้อทุกประเภทที่เกี่ยวกับโครงสร้างต้องรอใบอนุญาตหรือใบรับแจ้งก่อน

งานรื้อภายในที่ไม่แตะโครงสร้าง เช่น รื้อฝ้า ผนังเบา และงานระบบ ในบางกรณีไม่เข้าข่ายมาตรา 22 แต่อาคารเช่าและห้างสรรพสินค้ามักมีระเบียบของอาคารเองที่ต้องขออนุญาตฝ่ายอาคารก่อน ดูเพิ่มในบทความรื้อถอนสำนักงานก่อนคืนพื้นที่เช่า

ผู้รับเหมาช่วยเตรียมส่วนไหนได้บ้าง

เจ้าของอาคารเป็นผู้ยื่นคำขอ แต่เอกสารรายการที่ 5 ถึง 7 ผู้รับเหมาเป็นคนจัดทำ NAVINYA เตรียมแผนผังบริเวณ แบบรื้อถอน และแผนดำเนินงานไปพร้อมกับการทำ BOQ และใบเสนอราคา เจ้าของจึงได้เอกสารชุดเดียวที่ใช้ทั้งเทียบราคาและยื่นขออนุญาต ลำดับงานหลังได้ใบอนุญาตอธิบายไว้ในบทความขั้นตอนรื้อถอนอาคาร

คำถามที่พบบ่อย

บ้านชั้นเดียวต้องขออนุญาตรื้อถอนไหม ถ้าบ้านอยู่ห่างอาคารอื่นและที่สาธารณะตั้งแต่ 2 เมตรขึ้นไป และสูงไม่เกิน 15 เมตร ไม่เข้ากลุ่ม 1 และ 2 ของมาตรา 22 แต่ให้ตรวจกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อน เพราะบางพื้นที่มีข้อบัญญัติท้องถิ่นเพิ่ม

รื้อถอนโดยไม่ขออนุญาตมีผลอย่างไร เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งระงับงานได้ และเจ้าของกับผู้รับเหมามีความผิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 งานที่ถูกระงับกลางคันทำให้แผนงานทั้งหมดเลื่อน

ใบอนุญาตรื้อถอนมีอายุกี่ปี ใบอนุญาตระบุวันสิ้นอายุไว้ และต่ออายุได้โดยยื่นก่อนวันหมดอายุ ให้วางแผนเริ่มงานให้อยู่ในช่วงอายุใบอนุญาต

ใช้วิศวกรของผู้รับเหมาเซ็นแบบได้ไหม ได้ ถ้าวิศวกรมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมในระดับที่ครอบคลุมขนาดอาคาร เอกสารรับรองของบริษัทดูได้ที่หน้าใบรับรอง / ใบอนุญาต

ขั้นตอนถัดไป

ส่งสำเนาโฉนด รูปถ่ายอาคารทุกด้าน และระยะห่างโดยประมาณจากรั้วหรืออาคารข้างเคียงมาทาง LINE ทีมงานจะประเมินว่าอาคารเข้ากลุ่มไหนของมาตรา 22 และเตรียมแบบรื้อถอนไปพร้อมใบเสนอราคา ดูช่องทางติดต่อที่หน้าติดต่อเรา และตัวอย่างงานที่ผลงานรื้อถอนทุบตึก