รื้อถอนสำนักงานก่อนคืนพื้นที่เช่า ขอบเขตงานที่อาคารกำหนด

การคืนพื้นที่สำนักงานเช่า ต้องรื้องานตกแต่งที่ผู้เช่าทำเพิ่มออก จนพื้นที่กลับเป็นสภาพตามที่ระบุในสัญญาเช่า ขอบเขตงานแบ่งได้ 6 กลุ่ม ตั้งแต่ฝ้า ผนังเบา พื้น ห้องกระจก งานระบบ ไปจนถึงการขนเศษวัสดุออกผ่านลิฟต์ขนของของอาคาร

บทความนี้อธิบายวิธีอ่านเงื่อนไขคืนพื้นที่ในสัญญา ระเบียบอาคารที่ต้องขอก่อนเริ่มงาน และการตรวจรับพื้นที่กับฝ่ายอาคาร อ้างอิงจากงานรีโนเวทและรื้อออฟฟิศที่ตึกธนิยะ และงานรื้อระบบที่ MBK

สัญญาเช่ากำหนดสภาพที่ต้องคืน

เงื่อนไขคืนพื้นที่อยู่ในสัญญาเช่า มักมี 2 แบบ แบบแรกคือคืนเป็นพื้นที่เปล่า (bare shell) เหลือแค่โครงสร้าง ผนังรอบนอก และงานระบบหลักของอาคาร แบบที่สองคือคืนตามสภาพวันรับมอบ ซึ่งต้องดูรูปหรือเอกสารส่งมอบวันแรกประกอบ

ก่อนขอราคา ให้ส่งหน้าสัญญาส่วนที่ว่าด้วยการคืนพื้นที่ แบบผังพื้นปัจจุบัน และรูปวันรับมอบ (ถ้ามี) ให้ผู้รับเหมา ทั้ง 3 อย่างนี้กำหนดว่าต้องรื้ออะไรออกและเก็บอะไรไว้

งานรื้อแบ่งเป็น 6 กลุ่ม

ใบเสนอราคางานรื้อสำนักงานควรแยกเป็นกลุ่มงาน เพื่อให้ฝ่ายอาคารและเจ้าของพื้นที่ตรวจได้ว่าครบตามสัญญา

กลุ่มงาน	รายการที่มักอยู่ในกลุ่มนี้
1. ฝ้าเพดาน	ฝ้าตกแต่ง ฝ้าหลุม ไฟส่องสว่างที่ผู้เช่าติดเพิ่ม
2. ผนังและห้อง	ผนังเบา ห้องประชุม ผนังกระจก ประตู
3. พื้น	พรม กระเบื้องยาง พื้นยก (raised floor)
4. งานระบบ	สายไฟ สาย LAN ปลั๊ก เครื่องปรับอากาศที่ติดเพิ่ม
5. เฟอร์นิเจอร์บิ้วอิน	เคาน์เตอร์ ตู้ ชั้นวาง ป้ายบริษัท
6. ขนย้ายและทำความสะอาด	ขนเศษวัสดุออก ทำความสะอาดพื้นที่ก่อนส่งมอบ

งานระบบในกลุ่ม 4 ต้องแยกให้ชัดว่าส่วนไหนเป็นของผู้เช่าและส่วนไหนเป็นของอาคาร งานรื้อระบบไฟฟ้าและระบบทำความเย็นที่ MBK ต้องตัดแยกจากระบบหลักของอาคารที่ยังใช้งานอยู่ทั้งหมด

ระเบียบอาคารที่ต้องขอก่อนเริ่มงาน

อาคารสำนักงานให้เข้าทำงานได้หลังผู้เช่ายื่นขออนุญาตกับฝ่ายอาคาร เอกสารที่มักต้องส่งมี 4 อย่าง ได้แก่ รายชื่อช่างและสำเนาบัตร แผนงานรายวัน ประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และเงินประกันความเสียหาย

ระเบียบที่กระทบแผนงานมากที่สุดคือช่วงเวลาทำงานและการใช้ลิฟต์ขนของ งานที่มีเสียงดัง เช่น รื้อพื้นและเจาะผนัง มักทำได้เฉพาะนอกเวลาทำการหรือวันหยุด การขนเศษวัสดุต้องจองลิฟต์ขนของตามรอบที่อาคารกำหนด งานที่ MBK ยกเครื่องจักรออกจากอาคารในช่วงกลางคืนด้วยเหตุผลเดียวกัน

งานรื้อภายในที่ไม่แตะโครงสร้างอาคารส่วนใหญ่ไม่ต้องขออนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แต่ถ้ามีการรื้อพื้นหรือผนังรับน้ำหนัก ให้ตรวจเงื่อนไขในบทความขออนุญาตรื้อถอนอาคาร

ป้องกันพื้นที่ส่วนกลางระหว่างรื้อ

ทางเดิน ลิฟต์ และโถงส่วนกลางต้องปูแผ่นป้องกันตลอดเส้นทางขนของ ความเสียหายที่เกิดในพื้นที่ส่วนกลางมักถูกหักจากเงินประกันของผู้เช่า ในงานรีโนเวทออฟฟิศที่ตึกธนิยะ ทีมงานปูผ้าใบคลุมพื้นตลอดแนวที่ทำงานและเส้นทางขนวัสดุ

ฝุ่นจากการรื้อฝ้าและผนังเบาเข้าระบบปรับอากาศของอาคารได้ ให้ขอฝ่ายอาคารปิดหรือคลุมหัวจ่ายลมในพื้นที่ที่รื้อ และกั้นพื้นที่ทำงานแยกจากทางเดิน

ตรวจรับพื้นที่กับฝ่ายอาคาร

งานจบเมื่อฝ่ายอาคารตรวจรับและเซ็นส่งมอบ การตรวจรับมักเทียบกับ 2 อย่าง คือเงื่อนไขในสัญญาและรูปวันรับมอบ ให้นัดฝ่ายอาคารเดินตรวจก่อนวันครบสัญญาอย่างน้อยหนึ่งรอบ เพื่อแก้จุดที่ยังไม่ผ่านได้ทัน

รูปถ่ายก่อนรื้อและหลังรื้อทุกพื้นที่เป็นหลักฐานที่ใช้คุยเรื่องเงินประกัน ทีมงานถ่ายรูปไว้ทั้งสองช่วง รูปงานรื้อและรีโนเวทออฟฟิศดูได้ที่ผลงานรีโนเวท

รื้อแล้วตกแต่งใหม่ในสัญญาเดียว

บริษัทที่ย้ายสำนักงานมักต้องรื้อพื้นที่เดิมและตกแต่งพื้นที่ใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ผู้รับเหมาที่ทำได้ทั้งงานรื้อและงานรีโนเวทวางแผนสองไซต์ให้ต่อกันได้ งานที่ตึกธนิยะเป็นทั้งงานรื้อและงานทำออฟฟิศใหม่ รวมถึงออฟฟิศของบริษัท ปาร์คเกอร์ ในอาคารเดียวกัน

คำถามที่พบบ่อย

รื้อสำนักงานต้องใช้เวลากี่วัน ขึ้นกับขนาดพื้นที่ จำนวนกลุ่มงานใน 6 กลุ่มที่ต้องรื้อ และช่วงเวลาที่อาคารอนุญาตให้ทำงาน งานที่ทำได้เฉพาะนอกเวลาทำการจะใช้เวลานานกว่างานที่ทำได้ทั้งวัน ระยะเวลาจะระบุในแผนดำเนินงานที่แนบใบเสนอราคา

เฟอร์นิเจอร์และเครื่องปรับอากาศที่รื้อออกเป็นของใคร เป็นของผู้เช่า ยกเว้นสัญญาระบุไว้ต่างออกไป ให้แจ้งผู้รับเหมาตั้งแต่ตอนสำรวจว่าชิ้นไหนจะย้ายไปสำนักงานใหม่ ชิ้นไหนให้ขนทิ้ง

ผู้รับเหมาประสานฝ่ายอาคารให้ได้ไหม ได้ ทีมงานเตรียมเอกสารที่อาคารขอ เช่น รายชื่อช่างและแผนงานรายวัน ส่วนการยื่นขออนุญาตทำในนามผู้เช่า

รื้อเฉพาะบางห้องได้ไหม ได้ ระบุห้องหรือกลุ่มงานที่ต้องการในใบขอราคา ใบเสนอราคาจะแยกตาม 6 กลุ่มงานด้านบน

ขั้นตอนถัดไป

ส่งหน้าสัญญาส่วนการคืนพื้นที่ แบบผังพื้นปัจจุบัน รูปพื้นที่ทุกห้อง และวันครบสัญญามาทาง LINE ทีมงานจะนัดสำรวจและส่งใบเสนอราคาแยก 6 กลุ่มงาน พร้อมแผนที่สอดคล้องกับเวลาทำงานของอาคาร ติดต่อได้ที่หน้าติดต่อเรา และดูงานรื้อถอนอื่นได้ที่ผลงานรื้อถอนทุบตึก ขั้นตอนงานรื้อถอนทั้งอาคารอยู่ในบทความขั้นตอนรื้อถอนอาคาร